Con l’approvazione definitiva della legge di Bilancio, famiglie e imprese possono ora programmare i lavori sugli immobili con un quadro di regole un po’ più certe.
La legge di Bilancio ha previsto il pacchetto di proroghe più ricco degli ultimi anni, ma inizia finalmente e gradualmente a smantellare l’idea (spesso illusoria) secondo cui «lo Stato paga integralmente i lavori».
Chi ci guadagnerà di più? La risposta cambia in base a una coppia di variabili: condomìni o singole unità immobiliari; piccoli interventi o “pesanti” ristrutturazioni.
La situazione più favorevole è quella dei condomìni interessati a eseguire isolamenti termici, rinnovo degli impianti di riscaldamento, interventi sulle parti strutturali. In tutti questi casi si può tentare di sfruttare il Superbonus per miglioramento energetico o antisismico, prorogato con l’aliquota al 110% fino alla fine del 2023 e con percentuali ridotte nel 2024 (70%) e 2025 (65%). E’ stato chiarito, inoltre, che la proroga riguarda anche i lavori “trainati” nei singoli appartamenti (in un primo momento esclusi).
È ormai ben noto a tutti gli interessati che avviare i lavori in condominio è complicato e richiede tanto tempo: professionisti, imprese e gli artigiani più affidabili hanno l’agenda piena e le tempistiche per l’evasione degli ordini di acquisto dei materiali si sono di molto allungati negli ultimi mesi. Ma la proroga lascia più di uno spiraglio anche a chi inizia a pensarci solo oggi. È bene, però, mettersi il cuore in pace: difficilmente i lavori saranno a costo zero, anche cedendo il credito a una banca; inoltre, qualche spesa iniziale va sempre messa in conto (almeno per una seria diagnosi energetica o un buon capitolato).
Piccoli edifici e «villette». La legge di Bilancio parifica ai condomìni gli edifici di un unico proprietario (o in comproprietà tra più persone fisiche) composti da due a quattro unità immobiliari. Oltretutto, è stato chiarito che le pertinenze non entrano nel conteggio: perciò, ad esempio, una palazzina con tre appartamenti e tre garages accatastati in modo autonomo rientra nell’agevolazione.
Il ragionamento è diverso quando si parla di edifici unifamiliari o di singole unità indipendenti inserite in edifici plurifamiliari: il 110% scade il 31 dicembre 2022 solo se – alla data del 30 giugno – sarà stato eseguito almeno il 30% dell’intervento complessivo. Nella versione finale della legge di Bilancio è stato escluso qualsiasi riferimento al requisito dell’Isee. Resta però il fatto che – con un calendario così ristretto – sembra impossibile pensare oggi di avviare nuovi interventi: il 2022 sarà dedicato soprattutto a finire i lavori in corso.
La disparità tra i diversi tipi di immobile è così evidente che in alcuni casi si potrà valutare se, ricorrendone i presupposti, sia possibile costituire un condominio o frazionare un’unità singola prima di avviare i lavori, per permettere l’adesione al superbonus fino al 2025.
Ristrutturazioni e facciate. Per i lavori minori che non hanno i requisiti del superbonus restano le detrazioni “ordinarie”: dopo nove proroghe annuali, la Legge di Bilancio 2022 ha confermato per tre anni – fino a fine 2024 – il bonus ristrutturazioni del 50%, ecobonus, sismabonus, bonus giardini e bonus mobili. Il bonus facciate, prorogato solo fino a fine 2022 è stato ridotto dal 90 al 60%. Peggiora anche il bonus mobili, la cui spesa massima scende a 10mila euro quest’anno (nel 2021 era 16mila) e a 5mila euro dal 2023.
Marco Vantini, Presidente Solori
